Individua il soggetto
Diritto reale, quota e periodo di possesso determinano chi paga e per quanto tempo.
GUIDA IMU 2026 · AGGIORNATA AL 21 AGOSTO 2026
IMU: scadenze, calcolo e risposte chiare
Una guida pratica per capire prima di calcolare. Le risposte riassumono le regole generali: aliquote, agevolazioni e adempimenti devono essere verificati sul Comune e sul caso concreto.
Classifica l’immobile
Categoria, uso, agevolazioni ed eventuali riduzioni definiscono la fattispecie.
Verifica l’aliquota
Usa il prospetto MEF del Comune e confronta attentamente la descrizione.
Calcola e versa
Controlla ogni passaggio e i dati dell’F24 prima dell’invio.
ESENZIONI E RIDUZIONI
Le condizioni da controllare davvero
Non basta il nome dell’agevolazione: per applicarla devono essere rispettati tutti i requisiti, la decorrenza e gli eventuali obblighi dichiarativi.
Abitazione principale
È l’immobile nel quale il possessore ha contemporaneamente residenza anagrafica e dimora abituale. Se manca uno dei due requisiti non opera l’esclusione ordinaria.
- Non paga IMU salvo categorie A/1, A/8 e A/9.
- Per A/1, A/8 e A/9 si applicano aliquota comunale e detrazione ordinaria di 200 euro, rapportata a mesi e aventi diritto.
- Le pertinenze ammesse sono al massimo una per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7, anche se accatastate insieme all’abitazione.
- Per coniugi con residenze diverse conta la situazione reale del singolo possessore: residenza e dimora devono essere effettive e dimostrabili.
Esenzioni IMU
Oltre all’abitazione principale non di lusso, la legge prevede esenzioni per specifici immobili e periodi. Fra i casi più ricorrenti:
- terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti o IAP iscritti alla previdenza agricola, e altri terreni ricadenti nelle esenzioni territoriali previste;
- fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, finché permane la destinazione e non sono locati;
- immobili di enti non commerciali destinati esclusivamente alle attività agevolate, nel rispetto delle condizioni specifiche;
- altri immobili esenti per legge o assimilati dal Comune nei limiti consentiti.
Molte esenzioni richiedono la dichiarazione IMU e documenti che provino i requisiti. “Immobile vuoto” o “non utilizzato” non significa automaticamente esente.
Comodato genitore–figlio
La base imponibile può essere ridotta del 50%, ma soltanto se ricorrono tutte le condizioni di legge.
- Comodato tra parenti in linea retta entro il primo grado: genitore e figlio.
- Il comodatario usa l’immobile come propria abitazione principale.
- Il contratto è registrato.
- Il comodante risiede e dimora abitualmente nello stesso Comune dell’immobile.
- Il comodante possiede in Italia il solo immobile concesso oppure, oltre a questo, la propria abitazione principale nello stesso Comune.
- Sono escluse le categorie A/1, A/8 e A/9.
L’aliquota resta quella prevista dal Comune per la fattispecie; la riduzione riguarda la base imponibile. Va verificato anche l’obbligo di dichiarazione.
Locazione a canone concordato
L’IMU calcolata applicando l’aliquota comunale è ridotta al 75%: in pratica si paga il 75% dell’imposta, non si riduce la rendita catastale.
- Il contratto deve rientrare nelle tipologie agevolate della legge 431/1998.
- Deve essere registrato e rispettare l’accordo territoriale applicabile.
- Per i contratti non assistiti può essere necessaria l’attestazione di rispondenza prevista dalla disciplina dei canoni concordati.
- Il Comune può prevedere un’aliquota specifica: prima si applica quella corretta, poi la riduzione al 75%.
Conserva contratto, registrazione e attestazione. Controlla nel prospetto MEF se la fattispecie ha un’aliquota dedicata.
DICHIARAZIONE IMU
Quando il Comune non può conoscere il dato da solo
La dichiarazione è normalmente richiesta per variazioni o agevolazioni non ricavabili dalle banche dati disponibili all’ente. In via generale si presenta entro il 30 giugno dell’anno successivo e resta valida finché non cambiano gli elementi dichiarati.
DOMANDE FREQUENTI
Le FAQ IMU più utili
Apri una domanda per leggere la risposta. Per casi con successioni, separazioni, contenzioso, fabbricati rurali o aree edificabili è prudente chiedere una verifica professionale.
01Che cos’è l’IMU?＋
L’IMU è l’imposta municipale propria dovuta, in generale, da chi possiede immobili, aree fabbricabili e terreni agricoli. Il gettito è normalmente destinato al Comune, con una quota statale prevista per alcuni immobili del gruppo catastale D.
02Chi deve pagare?＋
Paga il titolare del diritto reale sull’immobile: proprietario, usufruttuario, titolare del diritto di uso, abitazione, enfiteusi o superficie. In casi specifici paga il concessionario o il locatario finanziario. L’inquilino o il comodatario, di regola, non paga l’IMU.
03L’abitazione principale paga l’IMU?＋
No, se è l’immobile nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente, salvo le abitazioni classificate A/1, A/8 o A/9. Pertinenze ed eventuali assimilazioni vanno verificate secondo la legge e la delibera comunale.
04Una seconda casa paga sempre?＋
Di regola sì, anche se non è utilizzata. L’importo dipende da rendita, categoria catastale, quota e mesi di possesso, eventuali riduzioni e aliquota approvata dal Comune per quella fattispecie.
05Come si calcola l’IMU di un fabbricato?＋
Si rivaluta la rendita catastale del 5%, si applica il moltiplicatore previsto per la categoria catastale e si ottiene la base imponibile. Alla base, dopo eventuali riduzioni, si applicano quota di possesso, mesi e aliquota comunale.
06Dove trovo l’aliquota corretta?＋
L’aliquota non si trova nella visura catastale. Va cercata nel prospetto IMU pubblicato nel portale del Ministero dell’Economia e delle Finanze, scegliendo Comune, anno e fattispecie. La descrizione della fattispecie è importante quanto il numero dell’aliquota.
07Quali sono le scadenze IMU 2026?＋
Per il 2026 l’acconto scade il 16 giugno e il saldo il 16 dicembre. È possibile pagare l’intero importo entro il 16 giugno. Prima del saldo va controllato l’eventuale aggiornamento delle aliquote comunali.
08Come si contano i mesi di possesso?＋
Il mese si considera per intero quando il possesso si è protratto per più della metà dei giorni del mese. Il giorno del trasferimento è computato all’acquirente; in caso di parità di giorni il mese è attribuito all’acquirente. Verifica le date dell’atto e le regole applicabili al caso concreto.
09Se l’immobile ha più proprietari?＋
Ogni contitolare calcola e versa la propria quota, tenendo conto della percentuale e dei mesi di possesso. Le condizioni personali e le agevolazioni possono essere diverse per ciascun soggetto.
10Il comodato tra genitori e figli dà diritto alla riduzione?＋
La base imponibile può essere ridotta del 50% se ricorrono tutte le condizioni di legge, tra cui comodato a un parente in linea retta entro il primo grado, contratto registrato, uso come abitazione principale del comodatario e requisiti specifici del comodante. Non basta la sola consegna dell’immobile.
11Cosa cambia con il canone concordato?＋
Per gli immobili locati a canone concordato che rispettano i requisiti di legge, l’imposta determinata applicando l’aliquota comunale è ridotta al 75%. Occorre conservare contratto e documentazione richiesta.
12Immobile storico o inagibile: quale riduzione?＋
La base imponibile è ridotta del 50% nei casi previsti dalla legge per fabbricati di interesse storico o artistico e per fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati. Requisiti, decorrenza e documentazione vanno verificati.
13Come si paga l’IMU?＋
Normalmente con modello F24, indicando codice catastale del Comune, codice tributo, anno, numero immobili e casella acconto o saldo. Gli importi si arrotondano all’euro per ciascun rigo secondo le regole del modello.
14Quali sono i codici tributo più comuni?＋
Tra i codici più usati: 3912 abitazione principale e pertinenze nei casi imponibili, 3914 terreni, 3916 aree fabbricabili, 3918 altri fabbricati, 3925 e 3930 per gli immobili produttivi del gruppo D. Va sempre verificato il codice adatto al caso.
15Ho pagato in ritardo: cosa devo fare?＋
Può essere possibile regolarizzare con il ravvedimento operoso, versando imposta, sanzione ridotta e interessi calcolati in base ai giorni di ritardo. Percentuali e tasso cambiano nel tempo: prima del pagamento usa fonti aggiornate o chiedi assistenza.
16Quando serve la dichiarazione IMU?＋
Serve nei casi previsti dalla legge, soprattutto quando il Comune non dispone già delle informazioni necessarie o intervengono agevolazioni o variazioni non conoscibili automaticamente. In via generale la dichiarazione è presentata entro il 30 giugno dell’anno successivo, ma va verificato il proprio caso.
17Ho indicato il Comune sbagliato nell’F24: come correggo?＋
Non duplicare subito il pagamento. Contatta entrambi i Comuni e presenta la richiesta di riversamento o correzione con F24, ricevuta e dati dell’immobile. La procedura concreta dipende dagli uffici coinvolti.
18Esiste un importo minimo?＋
La legge consente ai Comuni di disciplinare il limite minimo di versamento. Controlla regolamento e delibera del Comune, perché il limite può riferirsi all’imposta annua complessiva e non alla singola rata.
19Terreni e aree fabbricabili si calcolano allo stesso modo?＋
No. I terreni partono dal reddito dominicale rivalutato e usano uno specifico moltiplicatore; le aree fabbricabili partono dal valore venale in comune commercio. Esenzioni e regole cambiano in base al soggetto e alla localizzazione.
FONTI UFFICIALI
Controlla il dato alla fonte
Il sito aiuta a organizzare i dati, ma non sostituisce le fonti istituzionali né una consulenza sul caso concreto.
Contenuto informativo generale, non consulenza tributaria o legale. La correttezza del versamento dipende dai dati dell’immobile, dalla situazione personale e dagli atti del Comune. Prima di pagare verifica prospetto, regolamento, eventuali dichiarazioni e modello F24.